هر آنچه باید در مورد وظایف وکیل سرقفلی و وکیل ملکی بدانید
وکیل سرقفلی در چه مواقعی نیاز است؟ چرا باید به وکیل ملکی مراجعه کنیم؟ برای اینکه بدانید وکیل سرقفلی چه خدماتی را برای شما انجام می‌دهد و چه مسئولیت‌های دارد، ابتدا باید از موضوع سرقفلی و ابعاد پیرامون شناخت داشته باشید؛ بنابراین ما هم در بخش‌های اول مقاله درباره سرقفلی و مواردی که شامل آن می‌شود، توضیح خواهیم داد، سپس به اقدامات و مزایای وکیل سرقفلی و همچنین وجود وکیل ملکی اشاره خواهیم کرد. در نتیجه اگر می‌خواهید درباره این موضوعات کامل‌ترین اطلاعات را به‌دست آورید، بهتر است این مقاله را تا انتها مطالعه کنید.
سرقفلی به چه معنا است؟
در حقیقت سرقفلی به معنای هزینه است که مستأجر جهت مالکیت منافع یک ملک تجاری باید به موجر و مالک پرداخت کند، اما همچنان مالکیت عین و ملک مکان تجاری در اختیار موجر و مالک است و برای استفاده مستأجر از عین و ملک مکان تجاری قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد خواهد شد و مستأجر اجاره بها را به موجر و مالک پرداخت می‌کند. منظور از سرقفلی یعنی حقی که تاجر و کاسب نسبت به محلی دارند، برای تقدم در اجاره، کسب شهرت، جذب مشتری و توسعه کسب و کار که با توجه به اقدامات مستأجر در محل به وجود خواهد آمد.
در بسیاری از مواقع برای دریافت حق سرقفلی به وکیل سرقفلی نیاز است. همان طور که اشاره کردیم یکی از موضوعات پیرامون سرقفلی حق کسب و پیشه یا تجارت است که در ادامه به آن اشاره خواهیم کرد.
منظور از حق کسب و پیشه و یا تجارت چیست؟
منظور از حق کسب و پیشه و یا تجارت، همان حقی می‌باشد که به صورت تدریجی و با گذشت زمان برای مستأجر ایجاد می‌شود؛ بنابراین بعد از اینکه مستأجر فعالیت و کار خود را آغاز می‌کند، قطعاً در بین مشتریان خود صاحب اعتبار و حسن شهرت می‌شود که به آن، حق کسب و پیشه یا تجارت گفته می‌شود. لازم به ذکر است که حق مالی با گذشت زمان برای مستأجر ایجاد خواهد شد. چه وکیل ملکی و چه وکیل سرقفلی کاملاً آگاه هستند که این قانون در به روابط موجر و مستأجر در سال 56 بر می‌گردد.
ارائه مثال برای درک ساده تر نسبت به سرقفلی و وکیل سرقفلی
در زمان عقد قرارداد اجاره محل تجاری، مستأجر علاوه بر کرایه‌ای که به مالک پرداخت می‌کند، در همان ابتدا هزینه‌ای در قالب سرقفلی نیز برای مالک در نظر می‌گیرد، مالک با دریافت هزینه سرقفلی، به مالک حقی می‌دهد که به وسیله آن حق در مقایسه با دیگران در اجاره محل مذکور از حق تقدم برخوردار است. در این صورت اگر مستأجر اجاره نامه را تمدید نکند و تصمیم داشته باشد، محل تجاری خود را تخلیه کند، مال هزینه سرقفلی را که در زمان انجام قرارداد دریافت کرده بود را معادل قیمت روز به مستأجر بازمی‌گرداند.
در برخی مواقع از همان ابتدا که هزینه سرقفلی از مستأجر دریافت نمی‌شود، اما مستأجر این حق را دارد که در صورتی که خودش قصد ادامه فعالیت نداشته باشد، ملک را به فرد دیگری انتقال واگذار کند. در چنین حالتی مستأجر ابتدا حق انتقال به غیر را دارد و در همان اوایل به مالک سرقفلی ندهد می‌تواند از مستأجر جدید حق سرقفلی دریافت کند و اگر مستأجر جدید بخواهد ملک تجاری را تخلیه کند، می‌تواند از مستأجر سابق حق سرقفلی را بگیرد. در چنین شرایط مراجعه به مالک امکان پذیر نمی‌باشد و در صورت بروز هرگونه مشکلی وکیل سرقفلی باید تصمیم بگیرد.
تعریف حق کسب و پیشه یا تجارت با مثال
هر کاسب در عالم کاسبی از دو دسته مشتری برخوردار است، یک دسته از مشتریان به صورت گذری هستند و دسته دیگر مشتری‌های دائمی. مشتریان گذری معمولاً با توجه به موقعیت و محل کسب اقدام به خرید می‌کنند، اما مشتریان دائم بر اثر فعالیت‌های مثبت و صحیح کاسب، میزان حسن شهرت و عمل، ابتکاراتی که به خرج می‌دهد و میزان اعتباری که دارد، برای کاسب یا تاجر یک نوع سرمایه غیر مادی به حساب می‌آیند.
زمانی که مستأجر ملک تجاری، تصمیم به تخلیه محل کسب و کار خود می‌گیرد، قطعاً تعدادی از مشتریان خود را از دست می‌دهد. در حقیقت این اقدام برای او ضرر محسوب می‌شود، به همین علت در سال 56 قانونی درباره روابط موجر و مستأجر مصوب شده است که در آن حقی به عنوان کسب و پیشه یا تجارت برای تاجر یا کاسب در نظر گرفته شده است که نشان می‌دهد نسبت به دیگران در اجاره محل، حق تقدم دارد. با وجود اختلاف در پرداخت حق تقدم، وکیل سرقفلی می‌تواند در اولین فرصت اقدامات لازم را برای دریافت آن انجام دهد.
ارزش و میزان حق سرقفلی به چه نحوی مشخص می‌شود؟
حق سرقفلی بر اساس نوع بنا، کیفیت و کارایی آن و موقعیت محلی و میزان تجهیزات و امکاناتی که برای آن در نظر گرفته شده است، به واسط پیشنهاد مطرح و با توافق طرفین مشخص می‌شود. در صورتی که میان توافق اختلافی ایجاد شود، طرفین با اختیار کردن وکیل سرقفلی در دادگاه می‌توانند وضعیت خود را مشخص کنند. این مورد به ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر بازمی‌گردد.
نحوه مشخص شدن میزان و ارزش حق کسب و پیشه یا تجارت کاسب
حق کسب و پیشه اساساً در مدت زمان اجاره و حسن شهرت مستأجر با توجه به معروفیت محل کسب به وجود می‌آید و برای تعیین آن نوع کسب و پیشه یا تجارت ملاک قرار داده می‌شود. برای این تعیین این حق می‌توانید به همراه وکیل سرقفلی با دادگاه مراجعه کنید و بعد از انجام اقدامات لازم، منتظر مشخص شدن حق توسط کارشناس باشید. این مورد با ماده 18 قانون ارتباط موجر و مشتری مرتبط می‌شود.
پرداخت حق کسب و پیشه با همراه وکیل سرقفلی و یا وکیل ملکی
ممکن است بپرسید که حق کسب و پیشه باید به چه شخصی پرداخت شود؟ در واقع حق کسب و پیشه به مستأجر متصرف تعلق می‌گیرد. اگر مالک تصمیم به تخلیه ملک بگیرد، باید حق کسب و پیشه را به مستأجر در حال فعالیت انتقال دهد و اگر این انتقال صورت نگیرد، مستأجر می‌تواند با گرفتن وکیل سرقفلی در اولین فرصت به دادگاه مراجعه نماید، اما اگر مستأجر حق انتقال به فرد دیگری را دارا باشد، می‌تواند از مستأجر دیگر (مستأجر دوم) حق کسب و پیشه یا همان تجارت را دریافت کند. البته باید به این نکته توجه داشته باشید که حق کسب و پیشه از سوی مالک یا موجر و یا از سوی مستأجر جدید به اولین مستأجر پرداخت خواهد شد.
چه کسی سرقفلی را دریافت می‌کند؟
بر اساس تبصره 1 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر که در سال 76 تصویب شده است، هزینه سرقفلی به واسطه مستأجر محل تجاری به موجر (مالک) پرداخت خواهد شد، این وجه بعد از پایان قرارداد اجاره نامه به مستأجر برگردانده می‌شود. در حالتی دیگر ممکن است توسط مستأجر دوم به اولین مستأجر پرداخت شود، اما این مورد در صورتی امکان پذیر خواهد بود که اولین مستأجر حق انتقال محل تجاری را به فرد دیگری را داشته باشد.
سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت چه وجه تشابهی دارد؟
- هر دو حق جنبه مالی دارند و از ارزش اقتصادی برخوردار هستند و به پول تبدیل می‌شوند.
- دو حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت چه در صورتی که مستاجر حق انتقال به غیر را داشته و یا نداشته باشد، به ورثه منتقل می‌شود، چرا که ورثه به عنوان قائم مقام خاص به حساب می‌آید.
- می‌توان گفت هر دو حق به غیر انتقال پیدا می‌کنند.
- از نظر توقیف و یا اجرایی شدن دارای نقاط اشتراک می‌باشند.
حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت چه تفاوت‌هایی با هم دارند؟
همان طور که در ابتدا اشاره کردیم شما می‌توانید با مراجعه به وکیل سرقفلی و یا وکیل ملکی امور مورد نظر خود را پیش ببرید، اما آنچه که مهم است، اطلاعات و توضیحاتی است که باید در مورد این مباحث بدانید و نسبت به آن‌ها آگاهی داشته باشید. در ادامه راجع تفاوت‌هایی که میان حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت وجود دارد، صحبت خواهیم کرد.
تفاوت‌های حق سرقفلی و حق کسب و پیشه
حق سرقفلی از لحاظ مسائل شرعی، یک امر کاملاً درست و صحیح به شمار می‌رود و مشکلی خاصی در آن وجود ندارد، اما درباره حق کسب و پیشه، حلال بودن آن گفته نشده است.
حق سرقفلی مبلغ و میزانی دارد که با توجه به موقعیت محلی، کارایی و کیفیت ملک، تجهیزات و امکانات آن تعیین خواهد شد، اما حق کسب و پیشه یا تجارت به هیچ کدام از این موارد بستگی ندارد و اساساً با توجه به مدت زمان اجاره و میزان حسن شهرت مستأجر که به واسطه معروفیت محل ایجاد شده است، محاسبه می‌گردد. لازم به ذکر است که نوع کسب و پیشه نیز در محاسبه حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر نقش دارد.
درباره مشخص شدن هزینه حق سرقفلی قوانین عمومی دخالت ندارند و مالک می‌تواند مقدار مورد نظر را تعیین کند، اما در تعیین حق کسب و پیشه یا تجارت دادگاه با جمع بندی نظرات وکیل سرقفلی می‌تواند هزینه آن را مشخص کند.
سرقفلی تنها به محل کسب و تجارت مرتبط می‌شود، اما حق تجارت یا کسب و پیشه به نوع شغل ارتباط دارد.
به دلیل اینکه هزینه سرقفلی از همان ابتدا دریافت می‌شود، احتمال می‌رود که مالک ملک حق خود را در نظر نگیرد و از قصد دریافت هزینه سرقفلی از مستأجر را نداشته باشد. البته این حق درباره کسب و پیشه و تجارت مشاهده نمی‌شود، زیرا این حق به مرور زمان ایجاد می‌شود، مالک و مستأجر با انجام توافق نمی‌توانند آن را در زمان عقد قرارداد اجاره دریافت نکنند.
سرقفلی در اجاره نامه ملک تجاری درج می‌شود و یک امر ناشی از قرارداد اجاره محسوب می‌شود، اما حق تجارت یا کسب و پیشه را قانون مشخص می‌کند.
حق سرقفلی به اولین مستأجر و یا مالک ملک تجاری تعلق می‌گیرد، اما حق تجارت یا کسب و پیشه تنها با مستأجر پرداخت خواهد شد.
مستأجری که از حق سرقفلی برخوردار است، با وجود تخلفی که در قرارداد اجاره نامه ایجاد می‌شود، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ و ملک تجاری را تخلیه کند، اما درباره حق تجارت یا کسب و پیشه با وجود تخلف مستأجر، حق تجارت و کسب و پیشه باطل می‌شود. البته تنها در یک مورد از تخلف حق تجارت یا کسب و پیشه به مستأجر پرداخت می‌شود که تخلف آن تنها نداشتن مجوز و انتقال محل تجاری به دیگر باشد.
زمانی که مالک ملک تجاری به تنهایی محل خود را مورد استفاده قرار می‌دهد، به واسطه برگزاری طرح‌های سیستم‌های دولتی و شهرداری‌ها به او سرقفلی تعلق می‌گیرد. تمامی این‌ها، موضوعاتی است که یک وکیل سرقفلی و وکیل ملکی به آن‌ها تسلط کافی دارند و می‌دانند در زمان مواجهه با آن‌ها چگونه برخورد کنند.
سرقفلی چه انواعی دارد؟
پس از فراز و نشیب‌ها و تغییرات مختلفی که در مورد سرقفلی ایجاد شده، انواع مختلفی از آن را می‌توان مورد بررسی قرار داد. در ادامه به انواع سرقفلی می‌پردازیم.
حق سرقفلی در قالب مبلغی که موجر در ابتدا از مستاجر دریافت می‌کند
به این سرقفلی که در ابتدا از مستأجر دریافت می‌شود، مزد باز کردن قفل می‌گویند که در ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 تأیید شده است. در این نوع سرقفلی توقیف و مشمول توقیف طلب بر اساس قانون اجرای احکام مدنی شامل هزینه‌ای می‌شود که بین موجر و مستأجر انتقال پیدا می‌کند.
فرآیند توقیف آن شامل دو مرحله می‌شود.
- طلبکار مستأجر باید اثبات کند که عقد قرارداد اجاره میان موجر و مستأجر امضا شده و هر دو بر سر هزینه سرقفلی توافق کرده‌اند.
- با توجه به ماده 87 قانون اجرای احکام مدنی، بخش اجرایی به موجر اخطار می‌دهد که هزینه سرقفلی تحت عنوان طلب توقیف می‌شود و امکان پرداخت آن به مستأجر وجود ندارد، این مورد به مستأجر ابلاغ می‌شود.
سرقفلی در قالب هزینه‌ای که مستأجر از مالک یا مستأجر دوم با توجه به قرارداد دریافت می‌کند
در بخش دوم ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76، این امکان برای مستأجر فراهم است که با توجه به مدت اجاره جهت واگذاری حق خود هزینه‌ای را از مالک یا مستأجر دیگر تحت عنوان سرقفلی بگیرد. این مورد تا وقتی امکان پذیر است که در کنار علاوه بر عقد قرارداد اجاره نامه حق انتقال به دیگران از او گرفته شده باشد.
همین در آیین نامه قانون روابط موجر و مستأجر 76 در ماده 5 آمده است که اگر حق انتقال به غیر از مستأجر امکان تجاری در زمان اجاره گرفته نشده باشد، این امکان برای او وجود دارد که با دریافت هزینه سرقفلی، محل اجاره را برای شغل سابق به دیگری انتقال دهد. البته هیچ گونه مانع قانونی نباید شامل حال آن شود.
وکیل سرقفلی و فرآیند توقیف آن که شامل دو مرحله می‌شود
درباره این موضوع با توجه به این که سرقفلی تحت عنوان هزینه‌ای مشخص، معرفی می‌شود، مانند نوع اول امکان توقیفش وجود دارد و سرقفلی در این مورد هزینه‌ای است که بر عهده مالک یا مستأجر دوم است و توقیف آن بر اساس قانون اجرای احکام مدنی امکان پذیر می‌باشد.
- طلبکار مستاجر در ابتدا بعد از ثابت کردن توافق بر سر پرداخت هزینه در برابر واگذاری حق ماندن در محل تجاری تا پایان اجاره نامه به عنوان سرقفلی می‌تواند تقاضای خود را برای انجام توقیف اعلام کند.
.2 بخش اجرایی به مستأجر دوم یا مالک، اخطاری را ابلاغ خواهد کرد که به واسطه آن می‌تواند مانع از پرداخت سرقفلی به اولین مستأجر شود و در نهایت او باید هزینه را به مأمور اجرایی ارائه کند.
حق سرقفلی در قالب هزینه ای که مستاجر در زمان تخلیه از مالک دریافت می‌کند
اینگونه سرقفلی در واقع با مفهوم تبصره 1 ماده 6 قانون 76 مخالفت می‌کند، در صورتی که مالک سرقفلی دریافت نکرده باشد و از طرفی مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به فرد دیگری انتقال دهد، بعد از اتمام زمان اجاره، مستاجر سابق نمی‌تواند حق سرقفلی را از مالک طلب کند. در نتیجه اگر مالک از مستاجر سرقفلی دریافت کرده باشد، چه اولین مستاجر و چه دومین مستاجر باشد، امکان مطالبه حق سرقفلی از مالک وجود دارد.
فرآیند توقیف نوع سوم سرقفلی
در چنین شرایطی مستأجر بعد از ثابت کردن اینکه از حق سرقفلی برخوردار است، این امکان برایش فراهم می‌شود که تقاضای سرقفلی داشته باشد، اگر توافق بر خلاف این روند ثابت شود، مستأجر می‌تواند بدون اثبات امر خاصی، اقدام به توقیف سرقفلی کند.
سرقفلی در قالب هزینه ای که مستاجر در برابر اسقاط حق عدم تخلیه یا عدم افزایش اجاره بها از مالک دریافت می‌کند
بر اساس ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب در سال 76، زمانی که شروطی برقرار شود که محل تجاری تحت تصرف مستأجر قرار گیرد، مالک نمی‌تواند مبلغ اجاره را افزایش دهد و یا تخلیه عین مستاجره را داشته باشد. او باید تعهد بدهد که در هر سال عین مستاجره را به میزان همان هزینه را به او پرداخت کند. در این حالت شرایطی برای مستأجر مهیا می‌شود که از مالک و یا مستأجر دوم هزینه را تحت عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود بگیرد.
علاوه بر همه این‌ها با توجه به ماده 8 همین قانون، در زمان انعقاد قرارداد شرطی به میان آید که مالک عین مستاجره را نباید به غیر مستأجر اجاره دهد و سالانه آن را معادل اجاره مشخص شده به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می‌تواند جهت اسقاط حق خود و یا تخلیه محل تجاری هزینه را در قالب سرقفلی طلب کند.
فرآیند توقیف سرقفلی نوع چهارم با وجود مشورت وکیل سرقفلی
مستأجر در این نوع سرقفلی این امکان را دارد که درخواست توقیف سرقفلی کند.
- مستأجر بعد از ثابت کردن شرایط و امتیازات به سود مستأجر و وجود تراضی بین مالک و مستأجر درباره دریافت هزینه در برابر صرف نظر کردن از امتیازات مورد نظر می‌تواند درخواست توقیف آن را ثبت کند.
- در این مدل سرقفلی می‌شود با اخطار به مالک از او درخواست کرد که از پرداخت سرقفلی به مستأجر جلوگیری کند و آن را تمام و کمال به دایره اجرا و یا صندوق دادگستری ارائه کند.
سرقفلی عرفی نوعی متفاوت از سرقفلی‌ها
در کنار سرقفلی که قانون 76 از آن صحبت کرده است، عرف سرقفلی نیز رونق دارد. مالک محل تجاری زمانی ملک خود را برای واگذاری ارائه می‌کند به عنوان مثال، در آن قید می‌شود که سرقفلی مغازه‌ای با هزینه سی میلیون تومان و هر ماه با اجاره 2 میلیون تومان به واگذاری می‌رسد. البته این سرقفلی تنها در برابر مقبولیت تجاری ملک پرداخت نمی‌شود، بلکه عرف برخی از امتیازات به منتقل الیه سرقفلی شناخته می‌شود.
بدین صورت که زمانی شخصی سرقفلی ملک تجاری خود را واگذار می‌کند، یعنی فرد انتقال دهنده باید ملک را به طور کامل تخلیه و سرقفلی را به مستأجر جدید واگذار کند. در این بین مالک آگاه است که درخواست تخلیه بعد از یک سال به راحتی امکان پذیر نمی‌باشد، اما اگر مستأجر در ملک افراط و تفریط کند، شرایط تغییر خواهد کرد. در واقع این امتیازاتی مرتبط با عرف سرقفلی است؛ بنابراین در سرقفلی عرفی امتیازاتی وجود دارد که مبتنی بر توافق طرفین عرف است و با اشکالات شرعی مواجه نمی‌شو.
فرآیند توقیف سرقفلی عرفی با همراهی وکیل سرقفلی
در سرقفلی عرفی، هزینه یا مبلغ خاصی مورد نظر قرار نمی‌گیرد، در واقع روی امتیازات مرتبط با آن متمرکز می‌شود. این سرقفلی غالباً به عنوان حق شناخته می‌شود. حال در ارتباط با این مدل سرقفلی که هزینه در بر نمی‌گیرد، چگونه می‌توان گفت حق قابل توقیف است؟ درباره این موضوع نظرات مختلفی وجود دارد، اما در آخر می‌توان گفت بر اساس ارزش اقتصادی سرقفلی و دیگر اینکه می‌توان آن را از راه انتقال به غیر وجهی طلب کرد، می‌شود قائل به مالیت اقدام به توقیفش کرد.
ویژگی‌های و مزایای ورود وکیل سرقفلی در دعاوی سرقفلی
با وجود دشواری‌ها و پیچیدگی‌هایی که در مراحل دادرسی در تمامی دعاوی، باید وکیل سرقفلی یا وکیل ملکی حضور داشته باشد، چرا که حضور یک وکیل متخصص می‌تواند در تصمیم‌گیری‌ها و روند پرونده‌ها تأثیرگذاری مثبت داشته باشد. در ارتباط با دعاوی سرقفلی و همچنین حق تجارت یا کسب و پیشه بهتر است که وکیل سرقفلی اختیار شود و تمام فرآیند با حضور او ادامه پیدا کند.
در دعاوی مرتبط با سرقفلی که مطالعه قوانین امری ضروری محسوب می‌شود باید وکیل سرقفلی حضور پیدا کند.
دعاوی مرتبط با سرقفلی و حق تجارت یا کسب و پیشه بر اساس سرقفلی عرفی و حق تجارت یا کسب و پیشه تفکیک نشده، توصیه می‌شود که وکیل سرقفلی حضور مستمر داشته باشد.
در ارتباط با دعوای مرتبط با اجاره و موضوع سرقفلی و حق تجارت و کسب و پیشه قوانین مختلف مانند قوانین مدنی و قوانین روابط بین مالک و مستأجر مصوب سال‌های 56، 62 و 76 وجود دارد، البته برخی از آن‌ها به عنوان قوانین پراکنده می‌باشند. وجود این آیین نامه‌ها کمک می‌کند که وکیل سرقفلی و یا وکیل ملکی به راحتی دعوای طرفین را تشخیص دهند.
با وجود این که دعوای طرفین که با ارائه دادخواست آغاز می‌شود و در واقع خواسته طرفین دعوا در دادخواست تعیین خواهد شد. دادگاه پس از بررسی دادخواست، مراحل رسیدگی به پرونده را آغاز می‌کند و بعد از طی کردن مراحل قانونی تغییر در دادخواست امکان پذیر نمی‌باشد. توجه داشته باشید که پرونده‌های مرتبط با سرقفلی حق تجارت یا کسب و پیشه حاصل از دعاوی که بسیار اهمیت دارد و احتمال می‌رود که با طرح دعوای غلط هزینه‌ای نامربوط صرف شود، خودداری کنید.
وکیل ملکی چه وظایفی دارد؟
مهم‌ترین وظایف وکیل ملکی عبارت‌اند از الزام به تنظیم اسناد رسمی، دعاوی خلعید، تصرف عدوانی، مالکیت ملک، تقسیم مال و افراز و تفکیک املاک مشاع، صدور دستور فروش و تخلیه، تجویز انتقال منافع و …. در این میان الزام به تنظیم سند به عنوان بیشترین دعاوی در حوزه مسئولیت‌های وکیل ملکی به شمار می‌رود. با توجه به این که مرحله آخر مراحل خرید ملک و مستغلات، منتقل کردن سند به طرف خریدار است. برای انتقال سند، طرفین معامله باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی کشور حضور پیدا کنند.
با وجود اینکه بسیاری از فروشندگان به دلایل متعددی فرآیند انتقال سند را انجام نمی‌دهند. در چنین شرایطی، وکیل ملکی به مراجع قضایی مراجعه می‌کند و با دفاع از حقوق خریدار، فروشنده را ملزم به انتقال سند ملکی می‌کند.
وکیل ملکی و برطرف کردن دعاوی تصرف عدوانی
دیگر دعوای ملکی متداولی که در مورد خرید و فروش ملک وجود دارد، دعوای عدوانی است. در این مورد تصرف عدوانی، نکته مهمی وجود دارد که باید به آن توجه داشته باشید، در واقع می‌توان از دو راه حقوقی و کیفری اقدام به ثبت دادخواست کرد. در حقیقت این شکایت، یک نوع شکایت برخوردار از حق اختیار می‌باشد.
البته اگر دعاوی تصرف عدوانی به طور حقوقی ارائه شوند، امکان مجدد شکایت به صورت کیفری وجود ندارد. این در صورتی است که این امکان وجود دارد که دعاوی کیفری را می‌توان مجدداً به صورت حقوقی مطرح کرد. در نتیجه به نظر می‌آید که به منظور دعاوی تصرف عدوانی باید از با وکیل ملکی مشورت کنید، زیرا چگونگی پیگیری و بررسی پرونده و مراحل ثابت کردن حقوق شما در هر کدام از روش‌ها، تفاوت‌های خود را دارد.
دعاوی خلع ید و حضور وکیل ملکی
دعوای خلع ید، یکی از دعاوی ملکی است که برای حل آن گرفتن وکیل ملکی یک نیاز ضروری به حساب می‌آید. در رابطه با دعوای خلع ید، مالک از تصرف ملک خود به واسطه تصرف غیرقانونی می‌تواند از طریق مراجع قضایی دادخواست خود را ارائه کند. در حقیقت اول متصرف به طور غیر قانونی و بدون کسب اجازه مالک از ملک استفاده می‌کند و ملک را به مالک پس نمی‌دهد.
با توجه به این که اغلب مردم فرق دعاوی خلع ید را با تصرف عدوانی نمی‌دانند و درباره این دو موضوع اطلاعات کافی ندارند، بنابراین از توانایی دفاع از حقوق قانونی خود برخوردار نیستند. در نتیجه توصیه می‌شود که برای هر یک از دعاوی باید با یک وکیل ملکی متخصص ارتباط برقرار کنید.
حضور وکیل ملکی تقسیم مال و افراز ملک مشاع
زمانی که یک ملک بنا به دلایلی مختلفی مانند ارث از متوفی و یا فروش آن به صورت همزمان به چند فروشنده نقطه اشتراک داشته باشد، تقسیم مال و افراز ملک مشاع مطرح خواهد شد. اگر چه هیچ کدام از شرکا جهت تقسیم مال یا ملک با یکدیگر توافق نکنند، بهترین کار برای ادامه روند و حل اختلافات و شناخت مقررات و قوانین مرتبط با این دعاوی مراجعه به وکیل ملکی است که در زمینه املاک و مستغلات تخصص کافی دارد.
برای انتخاب وکیل ملکی باید چه معیارهایی توجه داشت؟
نخستین و مهم‌ترین معیار برای انتخاب وکیل ملکی مجرب و حرفه‌ای، تجربه است. با توجه به اینکه، همه وکلای دادگستری توانایی پیگیری و بررسی انواع پرونده‌ها از قبیل پرونده‌های کیفری، حقوقی، ملکی خانواده و … را دارند، اما تجربه کافی در حوزه املاک و مستغلات و اراضی باعث می‌شود که یک وکیل به طور قاطع و با اطمینان بیشتری در دعاوی ملکی به نتیجه برسد و در این راه موفقیت کسب کند.
یک وکیل ملکی یا وکیل سرقفلی عالی، اساساً از پذیرش و رسیدگی به پرونده‌های مختلف حقوقی خارج از دعاوی ملکی خودداری می‌کند. او تمام سعی و تلاش خود را به کار می‌گیرد تا بتواند روی دعاوی املاک و مستغلات و سایر مباحث پیرامون آن، تجربه و اطلاعات کسب کند. دانش و آگاهی از مسائل حقوقی و تسلط کافی بر علم این موضوع، یکی دیگر از معیارهای اساسی برای انتخاب وکیل ملکی متخصص است که باید به آن توجه کرد.
وکیل ملکی که انتخاب می‌کنید، باید نسبت به قوانین و مقررات مرتبط با امور املاک و اراضی آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور شناخت کافی داشته باشد. همچنین باید با مسائل مربوط به دیوان عدالت اداری نظریه‌های مختلف حقوقی قوه قضاییه و اساتید مجرب حوزه حقوق آشنا باشد. در نتیجه، از جمله مواردی که یک وکیل ملک با تجربه باید در آن تجربه لازم را کسب کند، می‌توان به رأی وحدت رویه، نظریات مشورتی، رأی شعب دیوان عالی کشور، درخواست دعوا، رأی دادگاه تجدید نظر و … اشاره داشت.
نتیجه‌گیری
اگر تصمیم به خرید ملکی دارید، ممکن است که به منظور مذاکره و خرید آن از تجربه کافی برخوردار نباشید، بنابراین می‌توانید با استخدام یک وکیل ملکی یا وکیل سرقفلی مجرب، روند قانونی را آن را طی کنید. یک وکیل متخصص در حوزه سرقفلی و املاک می‌تواند راهنمای خوبی برای امور خرید و فروش شما در زمینه املاک و مستغلات باشد.
در رابطه با نحوه مطالبه حق سرقفلی، مستاجری که با توجه به قرارداد و قانون مصوب باید سرقفلی دریافت کند. باید به همراه مدارک مورد نیاز به مراجع قضایی و دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نماید. بعد از آن می‌تواند دادخواست خود را با موضوع مطالبه سرقفلی علیه مالک بیان کند، سپس برای ادامه امور مرتبط با مطالبه سرقفلی می‌تواند وکیل سرقفلی اختیار نماید تا با کیفیت بهتری فرآیند مطالبه گری را ادامه دهد.