مستاجرین عرصه به چه کسانی گفته می شود ؟
در حالت کلی زمانی است که عرصه ای ( زمینی ) خالی از بنا وقف شده باشد و پس از گذشت مدتی متولی شرعی و یا اداره اوقاف با اخذ پذیره اولیه با مستأجر تنظیم سند اجاره عرصه را بکند و از آن پس گفته می شود مستأجر حق احداث بنا یا حق تملک اعیان دارد.
فلسفه برقراری اجاره عرصه چیست؟
همانگونه که می دانید مال موقوفه غیر قابل خرید یا فروش است اما واگذاری حق تملک اعیان تنها راهکار انتفاع از مال موقوفه و درآمد زایی از آن در جهت عمل به نیات واقف است
حقوق مستاجرعرصه : همانگونه که گفته شد مستأجر عرصه حق تملک اعیان دارد یعنی در ازای پرداخت پذیره اولیه حق ساخت بنا برایش ایجاد می شود و مستأجر با داشتن اجاره نامه عرصه می تواند به اداره ثبت محل مراجعه نموده و سند مالکیت اعیانی اخذ کند .
آیا مستآجر عرصه حق انتقال به غیر را دارد؟
مستآجر یا بهتر بگوییم مالک اعیانی در حالت کلی نمی تواند اعیانی را بدون اخذ رضایت مالک عرصه(موقوفه) به غیر واگذار نماید که مستلزم پرداخت پذیره نقل و انتقال می باشد اشتباهی که امروزه هزاران هزار نفر از خریداران مرتکب می شوند و اعیانی را معامله میکنند بدون آنکه فروشنده را مجاب به اخذ رضایت موقوفه و پرداخت پذیره نقل و انتقال کنند و این در حالیست که ممکن است چند سالی از معامله گذشته باشد و چون ارزش عرصه و پذیره نقل و انتقال رو به افزایش باشد فروشنده توان پرداخت نداشته و همچنین در مقابل تعهدات فروشنده ( اخذ رضایت مالکانه ) نتوان کاری کرد .
پذیره نقل و انتقال چقدر است ؟
پذیره نقل انتقال عبارتست از 15٪ ارزش عرصه که می بایست به موقوفه پرداخت شود لازم به توضیح است این ارزش عرصه توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد البته ارزش زمین در زمان تنظیم سند ملاک پرداخت پذیره نقل و انتقال قرار می گیرد.
نكاتى چند در خصوص اذن در احداث بنا بر روى عرصه متعلق به ديگرى :
١-اعيان در مالكيت تابع عرصه هستند مگر اينكه دليلى بر خلاف آن وجود داشته باشد. پس از حيث اثباتى، هر كس مدعى مالكيت اعيانى احداثى بر روى عرصه متعلق به ديگرى است، بايد آنرا اثبات كند.
٢- هرگاه كسى بر روى عرصه متعلق به ديگرى، بدون اذن مبادرت به احداث اعيان نمايد، اقدام او غاصبانه است و مالك عرصه ميتواند تقاضاى قلع و قمع اعيان احداثى و مطالبه اجرت المثل ايام تصرف او بنمايد.
نكته:وضع يد بر مال غير اصولاً غاصبانه است. اصل بر عدم اذن است و هر كس مدعى اذن است بايد آنرا ثابت نمايد. اذن ازاقسام ولايت است و اصل بر عدم ولايت است.
نكته مهم: هرگاه خواسته مالك ملك منجزاً خلع يد متصرف غاصب باشد( بدون آنكه قلع بنا خواسته شده باشد) فقط از متصرف خلع يد ميشود و اجرا مجاز به قلع بنا نيست.اما در نقطه مقابل، مالك نيز مجاز به استفاده از اعيان احداثى غاصب نيست و در صورت استفاده ضامن اجرت استفاده است.
٣- اما همه سخن در جايي است كه احداث بنا با اذن مالك ملك باشد، اين اذن ممكن است در ضمن عقد ديگرى باشد( مثل اذنى كه به مستاجر داده ميشود تا احداث بنا كند( ماده ٥٠٤ق م) و يا مستقل از عقد ديگرى باشد.
آيا مالك ميتواند با رجوع از اذن تقاضاى قلع بناى احداثى را بنمايد؟
بدون ترديد آنجا كه اذن ضمن عقد لازم يا جايز ديگرى داده شده باشد، اذن از توابع عقد است و مادام كه عقد باقى است، اذن قابل رجوع نيست.( مثل اذنى كه در ضمن عقد اجاره به مستاجر داده ميشود كه تا قبل از انقضاى عقد اجاره قابل عدول نيست)
اما در موارد مذكور پس از انقضاى عقد و در ساير موارد به طور مطلق،آيا اذن قابل رجوع است؟
اذن اصولاً قابل رجوع است، مگر در موارد ذيل:
– هرگاه اذن در ضمن عقد لازم يا جايزى داده شده باشد، مادام كه عقد باقى است.
– هرگاه اذن مقيد به زمان بوده و يا اذن دهنده به وجه ملزمى حق رجوع از اذن را مطلقا و يا تا زمان مشخص از خود سلب و ساقط كرده باشد.
– هرگاه رجوع از اذن با شرع منافات داشته باشد. مثل رجوع از اذنى كه براى دفن اموات داده شده است كه رجوع از آن ملازمه با نبش قبر دارد.
– هرگاه رجوع از اذن مخالف نظم عمومى و يا اخلاق حسنه باشد مثل اينكه در بين عمليات اصلاح صورت ، از اذنى كه به ديگرى در استفاده از ماشين اصلاح صورت داده رجوع كند و يا اينكه در ميانه بازار از اذنى به ديگرى براى استفاده از لباس خود داده است رجوع كند.
– هرگاه رجوع از اذن ملازمه با ورود ضرر نا روا به ماذون داشته باشد. ضرر در شرع منهى عنه است و وضع هر گونه حكم ضررى ممنوع است و هيچكس نميتواند اعمال حق خويش را وسيله اضرار به غير قرار دهد.
رحوع از اذنى كه در اخداث بنا به ديگرى داده شده است مصداق اين بند از اذنهاى غير قابل رجوع است و در اينگونه مورارد مالك زمين فقط ميتواند مطالبه اجرت المثل نمايد.ماده ٥٠٤ ق م جاى ترديدى در حكم باقى نگذاشته است.
